記者調查我市公寓市場租售行情 淘派電商市公寓也已進入“嚴冬”

2020-11-26 15:23:38 來源: 沂蒙晚報 作者: 江巖
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  最近,蛋殼公寓的負面新聞一直在網絡上刷屏。據記者瞭解,從進入11月起,關於蛋殼的負面風波一直不斷。App癱瘓、管家失聯、租客沒法退押金、房東收不到租金……各類傳聞一時間在社交平台上刷屏。

  記者瞭解到,以前淘派電商的公寓樓也是非常火爆的,因為價格低,好出租,是很多剛需人羣和投資客的首選,然而最近這兩年,淘派電商的公寓已經非常冷清,在住宅市場相對火爆的情況下,公寓的出租和銷售隨着日益寒冷的天氣已經進入了“嚴冬”。近日,記者從公寓的出租、售賣等角度採訪了與公寓業務有關的一些市民,通過他們的經歷和經驗給大家一點啓示。

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  一位最近賣掉公寓的市民:

  建議買房優先選擇住宅類

  我是2017年初入手的藍灣國際41平方米精裝修公寓,到手價26.5萬元,現在出售也就剛剛30萬元出頭,之前每月出租,租金一直都是1200元。

  我覺得,小公寓不是房本身,就主要看附加值。我買的這個藍灣國際是學區房,周圍有三小、十二中,所以出租來看還不成問題,租户一般都是租來用來陪讀的;第二就是小區周圍出行還算方便;再者就是老城區周圍環境商業程度也還好,也有打工族合租的。

  我覺得現在投資小公寓想收回成本主要靠租金,房價大漲是不可能了。四五十萬也不是小數,雖然在很多人的認知中這是個比較好的投資方法,但一定要多想想多看看。

  以我這麼多年持有公寓的經驗來看,公寓也有很多缺點:幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾户幾十户,長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。居住密度大得窒息,上下班高峯時段的電梯讓人焦慮。日照通風惡劣,樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀。公寓是商業用途,水電費用屬於商業用水電費用,物業費也高昂,住起來不舒服且花費也不便宜。

  二手房市場不好出手。最初開發商將公寓裝修成美輪美奐的loft、精裝,吸引了很多客户的眼球,尤其很多剛畢業的人,擁有一套公寓簡直就是夢想,我當初就是那麼入坑的。然而實際上,在二手房市場上,與住宅類房子相比,購買量少得可憐,不容易賣掉,很有可能在自己的手裏成為不良資產。

  佔據自己的資金空間。都説公寓便宜,同樣的面積,總價是普通住宅的三分之二甚至一半的價格,很多人是圖便宜買的,然而也沒想象的那麼便宜,等以後想換住宅的話,無人問津,成交週期長,資金沒辦法週轉,喜歡的房子賣掉了一套又一套,你只能與自己的公寓相依為命,且此類房產不能落户。

  最後總結一句話,公寓吸引你的點必定是其價格,還有好看的外表。買了之後就會陷入深深的被動中,建議能買房還是要優先選擇住宅類。

  2

  一位從業十年的房產中介人士:

  買房的時候,儘量避開公寓

  想購買公寓房的那些購房者們,你們可知道,在房地產行業內關於公寓一直有一個定論:市場上99%的公寓是不能碰的。或許會有不少購房者會對此產生質疑,那我來解釋一下。造成這種現象的原因主要有三個:

  一是產權小、水電貴,不是學區房。

  公寓屬於商業性質的,不管面積是多大平方的,依然無法和住宅一樣享受學區的待遇,人們買房除了自住以外,最主要的原因就是用來給孩子上學,而公寓顯然不具備這種功能。

  另外公寓樓一般實行的是商業水電,價格比正常的居民水電價格貴很多,而且大部分公寓樓是沒有燃氣的,居住在裏面生活便利度也是大打折扣。

  二是投資回報率低。

  以前花20萬買一套公寓,地段比較好的地方對外出租價格能達到1500元每月,而且行情好的時候每年都能遞增,這樣的話10年就能回本。如今雖然淘派電商的房地產市場相對還算紅火,但是租房市場價格非常低,一套三居室的房子租金1500元每月的比比皆是,而且水電方面和物業管理方面比公寓強太多。

  從房子升值角度來看,公寓升值速度也是非常慢的,有的已經出現了虧本的現象,買的毛坯房花了五六萬裝修,最後升值的空間還不足五六萬。

  三是剛需羣體過渡性需求減弱。

  以前年輕人特別喜歡買公寓,一方面能滿足自己的需求,另一方面也為以後買房子做一箇中間過渡。現在剛需買房的理念發生了很大的變化,要麼不買房,要麼一次性購買商品房,公寓不在考慮範圍之內。

  最後一點,就是面積太小,户型不規整。其實,僅僅是作過渡房的話,那麼公寓房還有一些行情,但是,對於二手房市場而言,公寓房是沒有什麼行情的,皆因公寓房的面積實在是太小了,一般家庭都是不會考慮的。公寓通常面積大概50至70平方米,整體結構不規整,視覺上有壓迫感,而且只適合單身和新婚夫婦居住。

  所以買房的時候,如果沒有特別的需要,建議儘量避開公寓。

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  一位從事買賣公寓業務的業內人士:

  按照投資回報率,有些公寓是賠錢的

  目前淘派電商市場的公寓,在設計上,多為16-32層、4梯16户-26户,建築面積40-60平方米,以單層為主,少量loft複式;毛坯、簡裝、精裝交付。

  在用地性質上,我們所説的公寓一般都是在40年商服用地上建起來的,商用的水電及物業費,不可以落户,不可以劃學區。

  淘派電商公寓的銷售價格這兩年變化較大,兩年前單價5000元左右,總價25萬左右的公寓多的是。現在單價7000元+,部分項目近萬,總價多在35萬元以上,主流產品50萬元左右。

  淘派電商公寓的出租價格,以2018年我收集的數據作參考,月租金900-1600元之間,多在1200元左右。對比租售比,來簡單計算投資回報率,一套價值50萬元的公寓一個月收租1200元是賠錢的。

  給想購買公寓的朋友提幾點建議:面積相同的公寓,總價越低越值得購買;單價高的公寓,租金高也可以入手,要比較周邊租金水平;謹慎使用高槓杆投資公寓;慎重購入大面積、高價公寓。

  

初審編輯:孫貴坤

責任編輯:李洪鵬

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